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Mietminderung bei Baulärm auf dem Nachbargrundstück?

Freitag, 10. Oktober 2008

Beinahe jedem Mieter ist bekannt, dass bei Mängeln der Mietsache, die an den Vermieter zu zahlende Miete gemindert werden kann. Im Allgemeinen liegt ein Mangel dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Bei Baulärm aufgrund von Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück kann man fast immer von einer Einschränkung des Mietgebrauches ausgehen, da der Mieter ja im Allgemeinen eine ruhige Wohnung und keine Baustelle angemietet hat. Eigentlich könnte man daher die Möglichkeit einer Mietminderung ohne weiteres bejahen, wenn nicht die Rechtsprechung des Berliner Kammergerichtes dazwischen kommen würde.

So hat das Kammergericht mit Urteil vom 03.06.2002 entschieden, dass eine Minderung dann ausgeschlossen ist, wenn bei Unterzeichnung des Mietvertrages mögliche Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück bereits absehbar waren. Nach der Rechtsprechung ist dies beispielsweise dann der Fall, wenn man in einem Sanierungsgebiet zieht oder wenn sich deutliche Baulücken in der Häuserlandschaft ergeben, die den Rückschluss auf künftige Baumaßnahmen zulassen. Im Allgemeinen kann man daher sagen, dass eine Minderung selbst dann ausgeschlossen ist, wenn auf dem Nachbargrundstück umfangreiche Sanierungsmaßnahmen stattfinden. Zumindest im Berliner Raum kann dies als gefestigte Rechtsprechung angesehen werde.

Diese Rechtsprechung ist meiner Aufassung mehr als kritikwürdig. Nimmt man an, dass im oder am eigenen Haus Baumaßnahmen stattfinden, würde dies bei konsequenter Anwendung der Rechtssprechung des Kammergerichtes auch einen Minderungsanspruch des Mieters ausschließen. Denn wenn absehbare Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück einen Minderungsanspruch ausschließen, so muss dies in konsequenter Anwendung der Rechtsprechung des Kammergerichtes erst recht gelten, wenn dies für das eigene Haus absehbar ist. Schließlich kann man den Zustand der angemieteten Wohnung/ des Miethauses besser einschätzen, als den Zustand der Nachbargebäude. Auch kann der Mieter in aller Regel nicht beurteilen, ob, wann und in welchem Umfang auf dem Nachbargründstück gebaut werden soll.

Um keine Minderungsansprüche zu verlieren, ist daher jedem Mieter zu empfehlen, bereits im Mietvertrag festzuhalten, dass der Zustand des Gebäudes sowie der Nachbarschaft bekannt sind, dies aber keine Auswirkungen auf das Mietminderungsrecht hat. In aller Regel wird der Vermieter hiergegen keine Einwände haben.

Einen ähnlichen Fall hatte das Amtsgericht Berlin-Mitte mit Urteil vom 17.09.2008 (21 C 109/08) zu entscheiden. Dort wurde auf dem Nachbargrundstück ein Außenfahrstuhl am bereits sanierten Gebäude installiert. Hiermit gingen naturgemäß nicht unerhebliche Lärmbeeinträchtigungen einher. In Kenntnis der Rechtsprechung des Kammergerichtes hat das Amtsgericht jedoch hier das Minderungsrecht des Mieters bejaht. Das Amtsgericht führte aus, dass es sich bei der Installation eines Außenfahrstuhls um Maßnahmen handelt, mit denen der Mieter typischerweise nicht zu rechnen braucht. Hierbei handelt es sich nicht um eine Instandsetzung, sondern vielmehr um eine Modernisierung, die auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Kammergerichtes einen Minderungsanspruch des Mieters nicht ausschließt.

Im Einzelfall ist daher stets zu prüfen, ob mit den Baumaßnahmen und den damit einhergehenden Lärmbeeinträchtigungen gerechnet werden musste. Hierbei sind Art der Maßnahmen, deren Dauer und Umfang entscheidungserheblich. Der Mieter muss dies genau protokollieren, um in keine Beweisschwierigkeiten zu kommen. Hilfreich ist es, wenn man sich mit den Mietmietern abstimmt, da auch diese regelmäßig von den Baumaßnahmen betroffen sind. Wie bei jeder Mietminderung gilt auch hier: Augenmaß bewahren und keine überzogenen Ansprüche stellen.